Duplex / Triplex Nice 06

Vendre en viager est une opération beaucoup plus compliquée qu'il n'y paraît ; et le recours à un professionnel, voire à plusieurs, peut vite s'avérer indispensable.

Une fois l'acte de vente signé devant notaire, le débirentier (c’est-à-dire l’acheteur) a pour obligation principale de payer la rente jusqu'au décès du vendeur. Le crédirentier (c’est-à-dire le vendeur) s'attachera quant à lui à prendre toutes les garanties pour s'assurer de la solvabilité de l'acquéreur. Il consultera ainsi utilement les avis d'imposition, les bulletins de paie, les attestations d'employeur de son débirentier pour éviter les mauvaises surprises ultérieures.

Sachez qu’en cas de défaillance de l'acheteur, le vendeur pourra mettre en avant le « privilège du vendeur », c’est-à-dire faire saisir le bien pour le vendre aux enchères. S'il ne veut pas engager cette procédure assez lourde, et difficile à mettre en place quand le crédirentier habite dans le bien immobilier, c’est alors la clause résolutoire qui lui garantira une annulation de la vente pour non-paiement de la rente. Le crédirentier redeviendra alors propriétaire du bien sans perdre les rentes déjà versées, tout en conservant également le bouquet en faisant jouer cette clause... En tout état de cause, l’acheteur a donc toujours intérêt à payer la rente.

Le calcul de la rente de viager est un exercice complexe dans lequel entrent en jeu différents paramètres objectifs. Le versement comptant d'une partie importante de la valeur du bien sous forme de « bouquet » est courant mais non obligatoire. En l'absence d'un bouquet, la rente devra alors être supérieure à la valeur locative du logement. Pour calculer la rente viagère de manière équitable, il faudra prendre en compte deux facteurs principaux :

- la valeur du bien vendu, minorée éventuellement de la valeur d'occupation en cas d'exercice du droit d'usage et d'habitation ou de l'usufruit. La valeur d'occupation représente, selon l'âge du crédirentier et la valeur locative du bien, un pourcentage très variable de la valeur libre ;

- l'âge du crédirentier et son espérance de vie, établie le plus souvent par les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance. Évidemment, plus l'espérance de vie est réduite, plus cette valeur à déduire est faible et plus la rente est élevée. Cette même espérance de vie diffère selon le sexe et le lieu d'habitation. Les femmes ayant une espérance de vie plus grande, la valeur d'occupation sera plus importante dans le cas d'un vendeur féminin, et donc la rente d'autant plus faible.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d'aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.

Afin de garantir un calcul équitable pour les parties et de limiter les risques inhérents à la vente en viager, il est fortement conseillé de faire appel à un expert en viager qui effectuera un calcul « sur mesure » après examen approfondi du dossier.

Sachez finalement que si le crédirentier vient à décéder dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date, le Code Civil prévoit que la vente est nulle. A l’inverse, si l’acquéreur vient à décéder avant le vendeur, ses héritiers seront alors tenus au paiement de la rente jusqu’au décès du crédirentier.

Rédac'IF
Août 2009

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Elles sont de trois sortes  :

- Taxes foncières sur le bâti et le non bâti.

- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères

- Taxe d’habitation.

Les taxes foncières sont dues pour tout bien immobilier possédé en France, maison, appartement, terrains et même bateaux en point fixe servant d’habitation... Certains bâtiments en sont exonérés à titre définitif comme les annexes des exploitations agricoles... d’autres à titre provisoire comme les constructions neuves édifiées à partir de certains types de prêts... Des allègements sont possibles pour ceux qui perçoivent l’allocation vieillesse et pour les personnes âgées de plus de 75 ans au-dessous d’un plafond de revenu. Entre 65 et 75 ans il peut être accordé un allègement de 100€.

Leur montant est calculé à partir de la « valeur locative » du bien.

Ces taxes sont dues par le propriétaire du bien au 1er janvier. En cas de vente du bien, l’acheteur rembourse normalement au vendeur la part correspondant au restant de l’année en cours à partir de la signature de l’acte de vente.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Elle figure depuis quelques années sur le même avis d’imposition que les taxes foncières et sont calculées, comme elles, à partir de la valeur locative du bien. Ce qui a suscité des polémiques car cela ne correspond pas au volume réel de déchets produits.

La taxe d’habitation : Elle est due pour tous les locaux d’habitation y compris les dépendances même non attenantes mais situées à moins d’un kilomètre de l’habitation, aussi pour les piscines dès qu’elles comportent des éléments de maçonnerie.

Elle est calculée en fonction de la situation du propriétaire au 1er janvier et doit être payée intégralement même si l’on quitte le logement en cours d’année. Pour un logement loué, la TH est à la charge du locataire ainsi que celle d’enlèvement des ordures ménagères.

Il existe des cas d’exonération :

Si on peut justifier que le logement est vide (enlèvement des meubles, coupure EDF et GDF...). Donc si l’on met son logement en vente et qu’on puisse déménager à temps, il est intéressant de le faire avant le 31 décembre de façon à ne plus habiter les lieux au 1er janvier suivant et de gagner une année de TH.

Autres cas d’exonération : les allocataires du RMI et certaines personnes à faible revenu, de même – curiosité !- que les diplomates étrangers...

Avec la TH on est tenu de payer la « redevance audiovisuelle » encore fixée pour cette année à 116 € et qui n’est pas considérée comme une taxe.

Concernant les trois taxes ci-dessus on peut s’informer au Centre des Impôts, au cadastre ou à la mairie.

A consulter aussi :

Site : impots.gouv.fr
Site : droit-finances.commentcamarche.net
Site : www.dossierfamilial.com


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Après l’entrée en crise de l'immobilier neuf en automne 2008, l'arrivée de la loi Scellier a suscité, dès sa mise à disposition, un grand intérêt de la part des investisseurs et des promoteurs. Ce nouveau dispositif d'investissement, mis en place en 2009, est destiné à remplacer les lois actuelles, c’est-à-dire la loi Robien et la loi Besson, après une période de coexistence. La loi Scellier permet une réduction d'impôt assez facile à évaluer, et non un amortissement plus difficile à estimer, comme le proposaient jusque là les dispositifs Robien et Borloo. Par ailleurs, l'économie d'impôt réalisée avec la loi Scellier est généralement supérieure à ce que proposait la loi de Robien : en effet, Scellier permet d’effacer 8 333 euros au maximum par an, là où la loi de Robien ne permettait que d’effacer 4 280 euros.

Dans son principe, la loi Scellier avantage les ménages aux revenus moyens. A condition toutefois de respecter les règles d'un bon investissement immobilier, à savoir trouver un bon emplacement, un bon locataire, et un bon gestionnaire évidemment. La loi Scellier répond en effet à de nombreux objectifs : elle vise à réduire l’impôt du propriétaire, tout en lui permettant de se constituer un patrimoine immobilier à partir un faible apport initial, et lui permet de préparer sa retraite avec les loyers qu’il percevra. Tout contribuable, jeune ou proche de la retraite, marié ou célibataire, avec ou sans capital, et surtout payant plus de 2000-3 000€ d’impôt est concerné par cette mesure.

Voici comment fonctionne le dispositif Scellier : l'investisseur réalise son achat immobilier et déduit de son impôt un quart de son investissement. Cette réduction d’impôt est répartie de manière uniforme sur la période de location contractuelle, qui est légalement de neuf ans. Attention, cette réduction d’impôt ne porte que sur les premiers 300 000 euros investis, ce qui veut dire qu’un investisseur ayant acheté un bien « au plafond » peut déduire jusqu’à 8 333 euros par an ( ce qui correspond à 75 000 euros divisés par 9). A noter qu’à partir de 2011 et de 2012, le taux de la réduction d'impôt passe à de 25% à 20%.

Sachez cependant que tous les logements ne peuvent bénéficier de cette loi. Sont ainsi concernés :
- les logements vendus en l'état futur d'achèvement (Vefa) en 2009 et 2010 ; ou
- les logements déjà construits mais jamais occupés, ainsi que
- les logements réhabilités assimilables à des reconstructions.

Quelles sont les contraintes imposées par la loi Scellier ? Elles sont, somme toute, assez peu nombreuses :
- le bien immobilier doit être mis en location dans les douze mois suivant l'achèvement de l'immeuble, ou dans les douze mois suivant l'acquisition pour un bien neuf déjà livré. Sachez que le locataire peut appartenir à la famille du contribuable, à condition de ne pas figurer dans le même foyer fiscal.
- l'Etat impose un plafonnement du loyer : celui-ci est limité à un niveau qui dépend de la zone où se trouve le bien, exception faite de la zone C (qui englobe les grandes villes et les régions touristiques) où le dispositif Scellier est interdit. Ce plafond correspond, à peu près, au niveau de loyer moyen constaté au cours des derniers mois. Il n'est donc pas dissuasif.

La loi Scellier comporte également un volet social qui ajoute deux avantages importants à la réduction d'impôt de 25% de la version classique. A savoir :
- un abattement supplémentaire sur les loyers de 30%, et
- la possibilité de poursuivre la location (et donc la réduction d'impôt) deux fois 3 ans, a raison de 2% de réduction d'impôts par an.
Le choix entre une Scellier classique et une Scellier Sociale n'est pas simple. Il est sans doute préférable de demander au promoteur qui réalise la résidence de vous orienter.

Enfin, comme pour tout investissement immobilier, restez vigilant et visitez vous-même le quartier avant de vous décider, renseignez-vous sur les nuisances prévues ou existantes à l’aide du Plan local d’urbanisme, et renseignez-vous également sur les services associés (gestion locative, garantie locative...). Attention: certains biens neufs proposés dans le cadre de programme de défiscalisation sont vendus jusqu’à 30% plus chers que les logements destinés aux propriétaires occupants... Renseignez-vous donc attentivement pour éviter d’éventuelles déceptions futures.

Les textes à consulter :
-LOI n°2008-1443 du 30 décembre 2008 - art. 31 (V)
-BOI du 24.2.09 : Instruction 5 D-1-09 sur les plafonds de loyers

Rédac'IF
Août 2009

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Quand la vente d’un bien produit une plus-value, donc que le prix de vente est supérieur à la somme du prix d’achat augmenté des frais et des travaux effectués (conserver les factures !) sous certaines conditions, cette plus-value est en principe imposable.

Il existe cependant un certain nombre de cas d’exonération de cette imposition : notamment si le bien constitue la résidence principale du vendeur à la date de la vente. Reste à préciser ce que l’on entend par résidence principale, ce qui n’est pas toujours évident. C’est en principe l’habitation occupée la plus grande partie de l’année par le vendeur et sa famille et à partir de laquelle il exerce ses activités. Ce que l’on doit être à même de prouver. La définition n’est en fait pas très précise et il existe des cas particuliers, par exemple si le vendeur est allé s’installer dans un nouveau logement alors que son ancienne résidence principale est en vente... Autres cas d’exonération : si le prix de vente est inférieur à une certaine valeur, actuellement 15 000 € – si le vendeur est titulaire d’une pension de vieillesse, etc.

Chaque situation de vente constituant un cas particulier, il est indispensable de s’informer plus précisément sur ces différents points auprès des services administratifs compétents par exemple sur le site officiel : www.servicepublic.fr

Concernant les résidences secondaires, elles sont exonérées d’imposition sur la plus-value dans différents cas, si on les possède depuis au moins 15 ans, si le prix de vente est inférieur à 15 000€, etc.
 

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Acheter un bien immobilier à deux sans être marié est possible. Mais il faut choisir la bonne solution juridique et fiscale pour ne pas avoir ultérieurement des difficultés en cas de séparation, de décès et autres aléas de la vie.

La solution la plus simple est d’opter pour le statut d’indivision.

Au moment de l’achat sera indiqué dans l’acte le pourcentage de la valeur du bien qui reviendrait à chacun des acheteurs en cas de partage. Cette répartition peut être fixée librement par accord des parties. Mais si l’on souhaite l’établir en fonction des apports de chacun il est nécessaire de tenir compte de tous les éléments du coût de l’achat ( prix du bien, commission d’agence, frais d’acte, frais d’emprunts le cas échéant) et de la participation de chacun qui peut consister en un apport personnel et en une prise en charge du remboursement des emprunts éventuels.

Le premier élément, l’apport personnel, ne pose pas de problème particulier. Il suffit de calculer ce qu’il représente en pourcentage de l’achat effectué. Pour ce qui est des emprunts cela est plus compliqué et plusieurs solutions se présentent : chacun peut rembourser la moitié des échéances ou bien un pourcentage déterminé de celles-ci. En notant cependant que si un changement intervient dans les ressources de l’un ou de l’autre contraignant à modifier ces répartitions, rien ne sera changé dans le pourcentage de propriété fixé dans l’acte d’achat. De toute façon, l’organisme prêteur exigera que chacun s’engage pour la totalité du prêt.

Pour stabiliser la situation il est possible de conclure une « convention d’indivision » de cinq ans renouvelable ou de durée indéterminée, période pendant laquelle les contractants ne pourront demander le partage du bien. En l’absence de cette convention chacun pourra contraindre l’autre à vendre et à opérer le partage du prix de vente du bien suivant la répartition prévue au moment de l’achat. « Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision » (article 815 du Code Civil).

Il faut noter que le choix de répartition initial est définitif. Pour le modifier il faudrait conclure un nouvel accord ce qui entraînerait des frais.

Rédac'IF
mars 2010